2025年7月10日，北京发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，优化住房消费新供给部分提及：进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。
至此，4个一线城市中，北京、深圳、广州都已明文确定可以申请公积金用于支付购房首付款，仅上海尚未跟进。我们建议尽快跟进落地实施。
从房地产政策整体来看，部分城市基本已应出尽出，市场对政策本身的预期也应降低。
#01
北京官宣支持公积金付首付可有效缓解首付款压力
7月10日，为深入贯彻落实党中央、国务院关于提振消费、促进服务消费系列决策部署，更好满足人民群众美好生活需要，结合实际，北京市人民政府发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》。主要内容包括推动居民增收减负、优化服务消费体验、增强商品消费动能、延伸消费链条、打造多元融合空间、持续优化消费环境等。
其中增强商品消费动能部分提及，优化住房消费新供给。优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。
14.优化住房消费新供给。优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。鼓励提供房屋改造设计、定制化整装、智能化家居等产品和服务，推进室内全智能装配一体化和全屋智能物联。鼓励建设智慧社区，探索“物业服务+生活服务”模式，发展社区嵌入式服务设施，实现“一刻钟便民生活圈”全覆盖。
在此之前，北京公积金提取的流程为“先付首付再提公积金”，对于工作有一段时间且公积金有一定余额的购房者来说，要么付完首付后将提取后的公积金用于其他开支，要么只能自筹资金。
而在“支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。”（“即提又贷”）之后，可有效缓解首付款压力，降低购房门槛。
如某购房者公积金余额约有30万元，想购买一套总价600万元的房子，首付15%/20%约90/120万元。在北京允许“即提又贷”之前，90/120万元首付款需全部属于家庭自有资金。而在允许“即提又贷”之后，首付变为公积金余额（30万）+60/90万自有资金。
对于刚需购房者而言，公积金余额可直接用于首付，能在一定程度上缓解前期资金压力。
#02
超30个市(区)支持公积金付首付一线城市中仅上海尚未跟进
截至发稿前，4个一线城市中，北京、深圳、广州都已明文确定可以申请公积金用于支付购房首付款，仅上海尚未跟进。
第一个是广州，2024年8月1日，广州住房公积金管理中心发布《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》，明确购房人及其配偶在广州市行政区域内购买新建商品住房，完成商品房买卖合同网签后，可按合同约定申请将住房公积金账户余额划转至购买房屋所属项目的商品房预售资金监管账户，用于支付购房首付款。购买同一套住房，申请人各可提取一次购房首付款。申请人提取总金额合计不超过商品房买卖合同约定的首付款金额，且不超过本人住房公积金账户余额。同时，提取首付款不影响以该套住房申请住房公积金贷款时的可贷额度计算。
随后是深圳，2025年6月6日，深圳市发展和改革委员会正式印发《深圳市提振消费专项行动实施方案》，提出扩大住房公积金使用范围，符合条件的缴存人可以申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款。
据不完全统计，目前全国已有超30个市（区）出台提取住房公积金支付购房首付款的政策，公积金的可支取用途也越来越广。
除了降首付、降贷款利率、提升贷款额度之外，还涉及“直付房租”、老旧小区改造、“代际互助”、“带押过户”、“商转公”、允许跨城贷款或提取等。
《全国住房公积金2024年年度报告》数据显示。2024年提取公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息的占比约64.83%，有10%的公积金提取用于租赁住房和老旧小区改造，涉及约2263.97万人、2741亿元。
目前每个城市出台公积金政策的角度和细则不一，各地正通过一系列公积金政策“组合拳”，着力盘活存量住房公积金的使用效率，在一定程度上让一些刚性需求和改善性需求进行适度释放，为市场注入新活力。
我们认为，公积金优化政策中对市场推动作用最大的还是“公积金付首付”，我们建议上海尽快跟进落地实施。
#03
部分城市政策已“应出尽出”未来从供求两端改善行业压力
从2025年上半年各地政策情况来看，涉及公积金优化方面的政策最多，在130个出台稳市场政策的省市中有82个涉及公积金优化政策。究其缘由，主要还是目前大部分城市政策已“应出尽出”。不少城市“四限”政策工具箱已经逐渐掏空，需求端调控放无可放，基本只剩公积金和购房补贴两个选项。
但从以往公积金优化落地情况来看，多数城市效果一般，多地发布的公积金使用报告数据也显示，公积金新政出台后放贷量并没明显提升。
从2025年至今的整体政策面来看，4月份以来，中央政策在稳定市场预期、加大金融支持力度、推进城市更新行动等方面不断加强，地方层面也在积极落实中央稳市场要求：专项债回购土地公告发布频次明显提升；积极发文响应公积金调整；多地出台促消费政策，并进一步放开行政管控促刚需和改善性需求释放。
但从市场表现来看，如今的政策强心剂的效用递减明显，市场对政策本身的预期也应降低。
预计未来中央政策面将进一步加力稳市场，尤其城市更新和土地收储，将在供求两端进一步改善行业库存压力，而地方层面也将继续遵循中央部署，重点改善自身主要矛盾，在“存量盘活、预期改善、精准破局”三方面发力。
如地方将以中央专项债收储政策为抓手，加速推进存量商品房转化与城市更新，释放刚性购房需求，同时缓解存量商品房去化压力；又如加速落地“好房子”建设标准，容积率奖励、绿色建筑补贴等政策进一步落实，推动优质板块高品质项目供给，以标杆项目带动价格预期和市场信心企稳等。
当前，房地产市场宏观数据总体平稳，各地“去库存”提速，整体仍在“止跌回稳”的过程中。
受近几年土拍、新房市场供应整体缩量影响，销售端规模有所下降。当前的房地产市场“规模化”早已不在，追求稳定收益已成主流。
未来城市间、项目间的分化还将持续，对于企业来说，做好每一个项目都很重要。
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