作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro
钱又开始往地产跑了？
最近，地产板块还跑出了一小波行情，不仅股价有所上涨，也收获了不少资金量，在某种程度上，地产也该“解解渴”了。
这一波的上涨逻辑是啥呢？情绪催化。
地产已经调整了好几年了，销售数据、拿地数据、房企的债务问题，对市场信心的抑制作用还是很大的，让地产直接见底。
但，越是这样，一点利好，就能反弹一波。
商转公的城市越来越多，这是近期最大的实质利好，不仅降了房贷，还降了居民杠杆。
资金确实也在往房地产里面进，比如，“白名单”项目，拿到了不少钱来保交楼；出险房企的在化债问题上，也比较积极；就连头部房企的大股东，都在积极提供资金支持。
月底就又要开大会了，那么上头对房地产的调子是啥呢？
市场都是偏乐观，甚至在赌，会有更大的利好，来刺激房地产，相关的小作文不少，各种“王炸政策”，预测房地产的春天。
“全面取消限购”的呼声很高，甚至已经是“月经贴”，隔段时间就要喊一次，现在呼声更高了，因为广州已经在研究取消限购、限价、限售了。
如果北上深能放开，确实是“王炸”，一线城市的楼市可能会成为热钱聚集地。
而“取消增值税、首付降到10%、继续降低贷款利率”，这些猜想很激进，但也有现实基础。
税费调节一直以来就是房地产调控的主要手段，而首付和利率同时降低，在减轻购房负担的同时，还能扩大需求面，而不至于给银行带来更大风险。
但是，“小作文”依然只是“小作文”，后续能不能成，还得另说。
长期来看，真正大行情，还得靠地产真正触底反弹。
楼市现在啥情况呢？分化调整。
在所有的城市里面，一线城市的复苏，是最明显的。
比如北京，成交明显上涨，机构统计，北京上半年成交，同比涨了20%；上海5月份成交涨了17%，上半年上海25个“日光盘”，而且成交从内环向外环延伸。
但是，三四线都不太乐观。
现在无论是消息面还是现实层面，楼市都在靠一线城市来带动。
但是，一线城市的内部分化也非常严重。
比如土地，房企开始在一线城市“抢地”了，一些核心地段还是非常受欢迎，高溢价拿地比较普遍，但是冷热不一样。
北京的海淀永丰、丰台丽泽，能达到最高限价，但是房山这样的远郊，还是流拍；上海前滩能继续刷新楼面价，但是在临港片区，还得政府回购托底。
核心地段还是能够保值。
但是，房地产到现在，地段仍然重要，但不再是唯一的，价值的分化也越来越明显。
房市中的钱在往哪里流呢？新房、高品质住宅、产业核心区。
以前的买房，更像是抢资产，在核心地段，买到就赚到，但是，现在房子开始转向消费品，那么大家想要的就是“好房子”了。
今年，新修订了《住宅项目规范》，对好房子有了好多新要求，比如层高不低于3米，房子要智能化，尤其是技术规范调整后，高得房率就很普遍。
在与传统公摊相比，好房子的得房率，更有性价比。
而在“折旧”之后，同一地段的新房、次新房、老房子之间，在不考虑学区等外部因素，价格梯度就很明显，新房＞次新房＞老房子，三种房子，跨越三个时代，这里面的差异还是非常大的。
不少老房子，都成为好地段的价值洼地，同一片区5-6万的老房子，8-10万的次新房，15-20万的豪宅并立，而他们的起点，可能都在4-5万左右，价值差异，也就是几年的光景。
另外产业托底还是很明显的，产业和房价双向促进。
比如，之前，互联网大厂附近，房价都比较坚挺，BAT附近，都有很高的租售比。
只不过，这几年，大厂衰落，但是高科技起来了，AI、机器人等，又能带动一波增量人群，那么房价也就有了支撑。
趋势已经很明显，看清价值的确定性，也就没那么难了。
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